Апартаменты заселяют в фонд

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, куда вносит выкупаемые для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, куда на первом этапе планируется внести недвижимость жилых комплексов Match Point у Кутузовского проспекта и "Лайнер" на Ходынском поле, по расчетам АИЖК, составит 5-6%. Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно из-за текущей инфляции и высоких ставок по банковским вкладам, предупреждают эксперты.

АИЖК создало управляющую компанию для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) "Кутузовский", сообщил "Ъ" гендиректор агентства Александр Плутник. По его словам, в фонд вносятся стартовые объекты, выкупаемые АИЖК для развития рынка арендного жилья. Ранее стало известно о выкупе у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) и столько же машино-мест в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта. У "Интеко" Микаила Шишханов АИЖК выкупает около 10 тыс. кв. м в комплексе "Лайнер" на Ходынском поле. АИЖК приобретает объекты в свой портфель арендного жилья за счет кредита, выделенного ВЭБом еще в 2010 году (40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году).

Чиновники уверены в том, что спрос на этот продукт будет. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, более 30% российских семей готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды. В свою очередь, в АИЖК рассчитывают, что паи нового ЗПИФН будут пользоваться спросом у инвесторов, в том числе физических лиц. "Поэтому было решено установить минимальную сумму инвестиции в паи нашего фонда 300 тыс. руб.",— говорит господин Плутник, добавляя, что пайщики смогут рассчитывать на доходность 5-6% годовых.

Привлекаемые средства планируется реинвестировать в покупку новых объектов, отмечает глава АИЖК. По его словам, ведутся переговоры по покупке для ЗПИФН новых объектов, включая малогабаритные квартиры (на них сейчас большой спрос), не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах.

По оценкам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, наиболее выгодной является покупка и сдача в аренду однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м. По ее подсчетам, средняя стоимость площадей в Match Point составляет 266 тыс. руб., в "Лайнере" — 191 тыс. руб. "Доходность аренды в этих домах может достигать 5% и 5,6% соответственно",— говорит она. Между тем названная главой АИЖК предполагаемая доходность для пайщиков ЗПИФН ниже, чем у банковских депозитов, по которым ставки, по данным Banki.ru, превышают 9%. Господин Плутник утверждает, что у пайщиков есть преимущество: недвижимость, как реальный актив, обеспечивает регулярный текущий доход.

Управляющий директор группы "Тринфико" Виталий Баланович говорит, что ЗПИФН "Кутузовский" — первый фонд, специализирующийся на арендном жилье. Но он считает некорректным сравнение паев ЗПИФН с депозитами, так как последние безрисковые и обеспечены госгарантиями. "Доходность паев зависит от возможностей по сдаче в аренду. Необходимо предусмотреть или систему гарантий минимальной доходности, или дисконт при покупке паев",— поясняет он.

Управляющие паевыми фондами убеждены, что идея покупать в ЗПИФ жилье с последующей сдачей в аренду перспективная, но реализовать ее в России сейчас трудно. "С учетом текущей инфляции и высоких ставок по депозитам рентный бизнес нерентабелен",— подчеркивает гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, добавляя, что по сравнению с коммерческой недвижимостью жилье проигрывает с точки зрения расходов на организацию аренды. По словам господина Шемендюка, в России единицы классических арендных фондов недвижимости, паи которых продаются разным инвесторам. "Больше половины существующих ЗПИФН существуют не для бизнеса, а для удобства управления группой собственников",— добавляет он.

"У граждан высокий спрос не только на покупку квартир, но и на аренду"

Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник — о ситуации на рынке и "смешных квартирах".

— В недавнем отчете АИЖК указывалось, что в январе-июне этого года выдано ипотечных кредитов на 664,5 млрд руб., что на 44% больше, чем в первой половине 2015 года. Как это коррелируется с информацией застройщиков, утверждающих, что продажи жилья в Москве и Подмосковье практически встали?

— Это два разных момента. Что касается роста объемов ипотеки, то это связано с реальным снижением ставок благодаря решению правительства о субсидиях (сейчас в среднем 12%.— "Ъ"). При этом увеличение кредитования происходит, несмотря на снижение доходов населения. Оживление рынка ипотеки позитивно отразилось на жилищном строительстве всей страны: если десять лет назад общая площадь сданных за год в эксплуатацию новостроек составила 43,5 млн кв. м, то в прошлом году этот показатель достиг рекордных 85 млн кв. м. С 2005 года более 5 млн российских семей улучшили жилищные условия с использованием ипотечных кредитов. Теперь что касается информации застройщиков о том, что на таких крупных рынках, как Москва и Подмосковье, вновь построенные квартиры не продаются. Мы в АИЖК проанализировали эту ситуацию: ипотека становится все более популярной и граждане предпочитают использовать ипотечные деньги, а не единовременно выплачивать всю сумму.

— Не приведет ли в будущем нынешний рост ипотечного кредитования на фоне снижения реальных доходов населения к серьезному кризису неплатежей со стороны заемщиков?

— Мы видим, что существующий ипотечный портфель хорошо обслуживается: просрочки по кредитам, номинированным в рублях, не растут. Снижение реальных доходов — временное явление.

— Вы анализировали текущий спрос на жилье?

— Да, у граждан высокий спрос не только на покупку квартир в собственность, но и на аренду. По поручению президента РФ и по решению правительства АИЖК запустило программу развития рынка арендного жилья. Мы хотим создать дееспособный рыночный механизм. Схематично это выглядит так: мы уже создали закрытый паевой фонд, куда сейчас вносятся объекты, выкупаемые агентством для сдачи в аренду. При этом спрос есть не только на квартиры среднего размера, но и на малогабаритное жилье. У нас есть такие квартиры, от 20 до 80 кв. м.

— Это те "смешные квартиры", о которых говорил первый вице-премьер Игорь Шувалов?

— Это не Игорь Иванович (Шувалов.— "Ъ") так говорил, это так об этом писали. Эту историю педалировали крупные девелоперы, которым было отказано в бюджетной поддержке.

— Что вы имеете в виду?

— Правительственная программа, которая обеспечила рост ипотечного кредитования, направлена непосредственно на поддержку покупки квартир небольшого метража. Власти сегодня оказывают поддержку тем гражданам, которые хотят купить квартиру небольшой площади. На совещаниях у Шувалова и было принято решение о бюджетной поддержке исключительно тех граждан, кто покупает стандартное жилье. АИЖК будет работать над развитием именно сегмента комфортного жилья от 20 до 100 кв. м. Это не понравилось тем, кто специализируется на более дорогом жилье и ожидал вливаний бюджетных средств, но этого не будет. Мы сконцентрированы на формировании качественного и доступного жилого фонда.

Екатерина ГЕРАЩЕНКО, Халиль АМИНОВ