Один из богатейших российских рантье отдаст недвижимость ФК "Открытие"

Конфигурация одной из крупнейших на финансовом рынке сделок, которую готовят владельцы ФК "Открытие" и "Росгосстраха", проясняется. Как выяснил РБК, кроме страховой компании "Росгосстрах" и Росгосстрах Банка "Открытие" получит недвижимость бенефициара "Росгосстраха" Данила Хачатурова в Москве и регионах. Это повышает инвестиционную привлекательность сделки для "Открытия"

Достигнутые владельцами ФК "Открытие" и "Росгосстраха" принципиальные договоренности по объединению предусматривают, что в периметр сделки войдет также ряд компаний недвижимости. Об этом РБК рассказали три источника, близкие к сторонам сделки. "Это, в частности, компании "РГС Недвижимость" и "Легион-девелопмент", — сказал один из собеседников РБК.

По словам другого источника РБК, "РГС Недвижимостью" и "Легион Девелопментом" недвижимые активы, которые перейдут "Открытию", не ограничиваются. В периметре сделки будут еще несколько компаний, отметил он, но сообщить их названия отказался. "В сделку войдет вся недвижимость, подконтрольная Хачатурову, не только в Москве, но и в регионах", — утверждает третий источник РБК.

Генеральный директор "Росгосстраха" Дмитрий Маркаров уточнил, что всего у "Росгосстраха" около 2 тыс. объектов в собственности и аренде. "Логично, что в периметр сделки войдут и активы в недвижимости", — сказал он РБК. По сведениям РБК, большинство объектов недвижимости, подконтрольных Данилу Хачатурову через указанные компании, у них же как раз и арендовали его финансовые структуры (страховщик и одноименный банк).

В "Открытии" и Росгосстрах Банке, "Легион Девелопменте" отказались от комментариев. "РГС Недвижимость" не ответила на запрос РБК.

По данным для инвесторов, подготовленным к размещению облигаций "РГС Недвижимость", на сайте Cbonds.ru, эта компания занимается оптимизацией системы управления фондом недвижимости ГК "Росгосстрах". Как уточнил Дмитрий Маркаров, цель деятельности "РГС Недвижимость" — содержание и управление недвижимостью "Росгосстраха". Согласно данным СПАРК, владельцем компании является кипрская Saxonite trading co. limited, конечные бенефициары не раскрываются.

"Легион Девелопмент", согласно информации на сайте компании, занимается инвестиционными проектами по строительству и эксплуатации современных офисных центров класса А. В активах компании — бизнес-центры "Легион I" и "Легион III" в центре Москвы на улицах Большая Ордынка и Киевская. Согласно данным СПАРК, совладельцами ЗАО "Легион Девелопмент" являются Андрей Айдинов и Дмитрий Буров. В Едином государственном реестре (ЕГРН) информации о собственниках "Легион III" нет, а собственником "Легион I" числится ЗАО "Легион Девелопмент".

Опрошенные РБК эксперты на банковском и риелторском рыках указывают, что конечным бенефициаром обеих компаний — "РГС Недвижимости" и "Легион Девелопмента" — является Данил Хачатуров. Согласно рейтингу Forbes, в 2014 году благодаря двум активам "Легион Девелопмент" ("Легион I" и "Легион III") Хачатуров входил в топ-30 крупнейших российских рантье. Его доход от аренды составлял $70 млн ежегодно, по данным Forbes. Связаться с Хачатуровым не удалось.

Цена вопроса

Учитывая, что полный перечень недвижимости, которая войдет в периметр сделки "Открытия" с "Росгосстрахом", не раскрывается, опрошенные РБК эксперты в сфере недвижимости смогли оценить только два названных источниками РБК актива.

По словам директора практики по сопровождению сделок с недвижимостью PwC Саяна Цыренова, бизнес-центр "Легион I" имеет площадь 57 тыс. кв. м, в том числе арендопригодных 36 тыс. кв. м. В числе арендаторов — Новолипецкий металлургический комбинат, "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" и др., свидетельствуют данные ЕГРН. Площадь "Легиона III" — 66 тыс. кв. м, из которых арендопригодны — 52 тыс. кв. м. Данное здание носит неформальное название "дом Госстраха", там расположены офисы "Росгосстраха", "РГС-Жизни", Росгосстрах Банка, пенсионного фонда группы.

Станислав Бибик оценивает рыночную цену "Легиона I" в 350–400 тыс. руб. за 1 кв. м арендопригодной площади, "Легиона III" — 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м арендопригодной площади. Таким образом, цена обоих активов может варьироваться от 28,2 млрд до 32,6 млрд руб., подсчитал РБК.

Оценки Саяна Цыренова ниже: рыночная цена бизнес-центров "Легион I" и "Легион III" — от $350 млн до $380 млн (по текущему курсу это 19,7–21,4 млрд руб.).

Интерес покупателя

Во сколько обойдется "Открытию" сделка с "Росгосстрахом", не разглашалось с того самого момента, когда в декабре 2016 года стало известно о готовящемся объединении "Открытия" с "Росгосстрахом" и его дочерним Росгосстрах Банком. В отсутствие комментариев сторон сделки на рынке считается, что она может носить вынужденный характер для "Росгосстраха", находящегося в непростой финансовой ситуации из-за убыточности сегмента ОСАГО, где "Росгосстрах" — крупнейший игрок.

Так, по данным Российского союза автостраховщиков (РСА), "Росгосстрах" получил 54,67 млрд руб. страховых премий, а выплатил 68,85 млрд руб. Как ранее сообщал РБК, "Открытию" уже пришлось предоставить страховщику кредит, то есть понести расходы по сделке.

В такой ситуации включение недвижимости в периметр сделки даже по минимальной сделанной экспертами оценке в 20 млрд руб. делает ее значительно интереснее для группы "Открытие", указывает управляющий директор НРА Павел Самиев.

Директор группы банковских рейтингов АКРА Александр Проклов согласен, что включение недвижимости в сделку потенциально снижает риски для группы "Открытие" и делает сделку более инвестиционно привлекательной, но только в случае адекватной оценки стоимости ключевых передаваемых активов. "Вместе с тем важным вопросом остается то, как данные объекты недвижимости будут структурироваться и оформляться внутри холдинга "Открытие", — добавил он.

Дело в деталях

Впрочем, компании, управляющие недвижимостью Хачатурова, сами обременены долговой нагрузкой.

"РГС Недвижимость" — держатель публичного долга компании "Росгосстрах", указывают участники рынка. Согласно данным Rusbonds.ru, в обращении находятся десять выпусков облигаций совокупным объемом 29,2 млрд руб. При этом почти половина этого объема была привлечена в 2016 году — пять выпусков на 13 млрд руб. Инвесторы и участники рынка рассказали, что эмитент не устраивал презентаций для инвесторов, а также не проводил премаркетинг перед размещением. "Это был способ финансирования "Росгосстраха", — сказал один из собеседников, близкий к одной из сторон.

"Правда, не исключено, что покупателем этих облигаций могло быть "Открытие", — сказал Павел Самиев. "А значит, долговая нагрузка, не столь обременительна, как если бы это были чужие долги", — указывает один из собеседников РБК.

Марина БОЖКО, Алексей ПАСТУШИН