ЦБ рассматривает новые меры для ограничения рисков на ипотечном рынке

Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога (показатель "кредит/залог"). Об этом говорится в опубликованном для общественных консультаций докладе "Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования" .

В ЦБ отмечают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного кредитования , качество этих кредитов остается на высоком уровне. Однако ускоренный рост ипотечного кредитования может сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье. Уязвимости нарастают в случае массового ослабления требований к заемщикам со стороны банков: предоставлением кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.

Банк России уже применяет макропруденциальные меры, которые направлены на снижение доли предоставляемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10% до 20%. Российский регулятор не располагает полномочиями по использованию количественных ограничений, поэтому применяет надбавки к коэффициентам риска, которые воздействуют на достаточность капитала кредитной организации.

По данным, полученным ЦБ от банков в ходе обследования ссудной задолженности физических лиц, на заемщиков с ПДН более 50% приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 года ипотечных кредитов против 44% во II квартале 2019 года. При этом с начала года на 3,2 процентного пункта увеличилась доля заемщиков с ПДН более 80% — до 6,6% в III квартале. Растет доля заемщиков, у которых имеется задолженность одновременно по разным типам кредитов. Если на 1 января 2015 года лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019-го их доля достигла 46%. Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит. В связи с тем, что с 1 октября 2019 года у кредитных организаций появилась обязанность рассчитывать показатель долговой нагрузки физического лица по всем вновь предоставленным кредитам, Банк России может применять макропруденциальные меры по ограничению долговой нагрузки ипотечных заемщиков.

В целях калибровки надбавок к коэффициентам риска в зависимости от ПДН и показателя "кредит/залог" Банк России провел обследование портфелей пяти крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования (с общей долей более 80%) по исторической динамике кредитного риска за период с 2010 по 2018 год в зависимости от ряда факторов, включая ПДН и показатель "кредит/залог". Согласно результатам обследования, ПДН является значимым фактором кредитного риска заемщика в дополнение к фактору "кредит/залог", уже использующемуся при установлении надбавок. Предлагаемые Банком России меры по ограничению долговой нагрузки в ипотечном кредитовании опираются на результаты проведенного анализа.

Расчет величины надбавки производился с использованием модели вероятности дефолта заемщика по ипотечному кредиту. Применение модели, а не исторической частоты дефолтов позволяет учитывать текущую структуру ипотечного кредитного портфеля банковского сектора, поясняет регулятор.

Величина надбавки по сегменту с заданным значением ПДН и показателем "кредит/залог" устанавливалась исходя из значения вероятности дефолта заемщика по ипотечному кредиту и величины потерь при дефолте с использованием формулы для расчета величины неожидаемых потерь.

Значения надбавок учитывают, помимо исторической зависимости вероятности дефолта от ряда факторов, также консервативный сценарий относительно снижения цен на жилую недвижимость и дисконта при реализации банком залогового имущества. Значения надбавок определялись с учетом изменения этих факторов в стрессовом сценарии, тенденции к увеличению доли ипотечных заемщиков, имеющих кроме ипотечного кредита другие типы кредитов, а также роста влияния ипотечных кредитов на ценообразование на рынке жилой недвижимости.

Поскольку в связи с внедрением новых механизмов финансирования долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу риски по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия, не превышают рисков по ипотечным кредитам под залог недвижимости, предлагается к ипотечным кредитам, обеспеченным ДДУ, применять такую же матрицу надбавок, как и для ипотечных кредитов под залог недвижимости.

Нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей в результате применения предложенных надбавок потенциально может возрасти в 1,4 раза. При этом установление дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке. Кроме того, названные меры будут вести к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков.

В дальнейшем Банк России планирует производить пересмотр значений надбавок к коэффициентам риска на периодической основе с учетом информации о качестве ипотечного портфеля банковского сектора, стандартов кредитования, влияния ипотечных кредитов на цены жилой недвижимости, а также при внедрении регуляторных изменений по ипотечным кредитам в соответствии с документом "Базель III".