Инвесторы перестали скупать московские новостройки

Увеличение стоимости ипотечного кредитования на фоне повышения доходности финансовых инструментов приводит к вымыванию с рынка новостроек покупателей — инвесторов, обеспечивших в 2020 году до 50% сделок в Москве, пишет "Коммерсант" . Уменьшение потенциального спроса позволяет экономистам рассчитывать на снижение стоимости жилья в столице в перспективе двух лет.

Стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15—20% к концу 2022 — началу 2023 года, с 236 тыс. до 190—200 тыс. рублей за 1 кв. метр. Такой прогноз делают аналитики УК "Ингосстрах-Инвестиции". В компании это связывают с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре в 270 млн кв. метров и среднегодовом темпе прироста населения в 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. метров в год. В 2019—2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв. метров, а за первые восемь месяцев этого года сдано 4,3 млн кв. метров, что на 53% больше, чем годом ранее.

Главный макроэкономист УК "Ингосстрах-Инвестиций" Антон Прокудин считает, что высокие темпы поглощения до сих обеспечивали инвестиционный спрос, а сейчас активность таких покупателей будет снижаться. Этот процесс он связывает с повышением ключевой ставки ЦБ, которая увеличивает стоимость ипотечного кредитования, с другой стороны — повышает привлекательность других продуктов, в частности облигаций . По данным Московской биржи, доходность десятилетних облигаций выросла с начала года с 6,3% до 8,3%.

По оценкам компании "Этажи", с начала года доля инвесторов на первичном рынке сократилась с 18% до 8—10% в общей структуре спроса.

С одной стороны, многие планировавшие вложить средства в строящиеся объекты сделали это в прошлом году, с другой — на фоне замедлившейся динамики цен потенциала для получения сверхдоходов нет. "Для многих инвесторов не совсем ясны перспективы ситуации с ценами", — констатирует руководитель центра новостроек "Этажей" Сергей Зайцев. С мая активность инвесторов сократилась более чем на 10%, подтверждает руководитель департамента продаж новостроек "ТСН Недвижимости" Алексей Авунц. "Сегодня доходность можно спрогнозировать только в проектах точечной застройки, где можно рассчитывать на постоянный отложенный спрос", — отметил он.

Аналогичная динамика наблюдается и в высокобюджетном сегменте. Если осенью 2020 года, по оценкам члена правления AREA Дмитрия Халина, на долю инвесторов приходилось 50% сделок, то сейчас — 15—20%. "Цены существенно выросли, покупатели сомневаются, что такая динамика сохранится", — констатирует он. Директор по продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан связывает общий тренд со снижением потенциальной доходности после перехода на эскроу-счета. Директор по продажам АО "Интеко" Павел Лепиш считает, что спрос стабилизируется после того, как в прошлом году на рынок выплеснулись неквалифицированные инвесторы, которые перевели деньги с обесценивающихся депозитов в недвижимость.