Исследование: продажи жилья падают, но новостройки в городах-миллионниках продолжают дорожать

Прогнозы о стабилизации цен на рынке новостроек в 2022 году пока не сбываются: в наступившем году цены на жилье остановились лишь в четырех городах-миллионниках, а в остальных новостройки продолжают дорожать, несмотря на падение спроса, говорится в исследовании федеральной базы недвижимости Restate.ru . Так, быстрее всего стоимость жилья растет в Санкт-Петербурге, Самаре и Волгограде.

По данным исследования, в большинстве городов-миллионников конец минувшего и начало нового года обернулись очередным подорожанием. В Петербурге, Самаре, Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Ростове-на-Дону "квадрат" прибавил 3—9%. Застройщики не спешат придерживать ценники — количество сделок на рынке новостроек хотя и сокращается, но выручка от продаж за счет выросших цен на жилье бьет рекорды.

В Санкт-Петербурге средние цены в новостройках лишь ненадолго остановились в середине осени, но затем ценник снова активно пошел вверх. За последние два месяца новостройки в Северной столице подорожали на 8% и отметились двумя рекордами. Средняя стоимость прошла психологически важный рубеж в 200 тыс. рублей за кв. м. Кроме того, цена новостроек обогнала "вторичку", которая лидировала с лета.

"Цены в Петербурге продолжают идти вверх за счет новых проектов бизнес- и премиум-класса, а новинки в сегменте "масс-маркет" окончательно переезжают в областные пригороды. За год (с января 2021 года по январь 2022-го) средние цены в Петербурге выросли на 23% — не самый высокий показатель по сравнению с другими городами-миллионниками", — поясняют эксперты.

Максимальный рост за год — 52%, по данным Restate.ru, зафиксирован в Самаре , особенно активно цены росли здесь в конце осени. За последние два месяца "квадрат" в самарских новостройках подорожал на 9%, до 83 тыс. рублей, и почти догнал "ценник" на вторичном рынке. В Самаре и Самарской области объемы нового строительства выросли уже до 1,7 млн кв. м жилья (третий показатель по Приволжскому федеральному округу, по данным "ДОМ. РФ"). Но вместе с ними растут и цены — они в Самаре были самыми низкими по сравнению с другими волжскими городами-миллионниками (Нижний Новгород, Пермь, Уфа, Казань) и теперь активно подтягиваются ко всем остальным.

Еще один рекордсмен роста — Волгоград , где средние цены за последний год увеличились на 38%, и, судя по всему, это еще не предел. Даже с учетом заметных колебаний "ценник" в Волгограде за последние два месяца поднялся на 6% — до 78 тыс. рублей за кв. м. Особенно динамичным рост был в последний месяц. В Волгоградской области объемы текущих строек увеличились за год вдвое (704 тыс. кв. м), но на ценах это не особенно сказалось.

По данным Restate.ru, в декабре — январе новостройки также подорожали в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Челябинске, Ростове-на-Дону — в пределах 3—5%. В Екатеринбурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Новосибирске "квадрат" прошел важную психологическую отметку в 100 тыс. рублей и опускаться ниже, по прогнозу экспертов, уже не собирается.

В Москве цены на новостройки в начале декабря обогнали "вторичку", потом чуть снизились, но с середины декабря вновь начали расти (плюс 1,5% за последний месяц). Итог колебаний — медленное движение вверх до 315,4 тыс. за кв. м. За год московские новостройки подорожали на 35%.

"В столице, как и в Петербурге, острого дефицита предложения нет, но цены продолжают прирастать за счет новых дорогих проектов в верхних ценовых сегментах. А вот в Московской области, где в основном сосредоточены проекты "масс-маркет", "ценник" за два месяца почти не изменился (минус 1%) и составляет 162 тыс. рублей за "квадрат", — отмечается в исследовании.

Такая же стабильная ситуация и в нескольких других миллионниках. После осеннего всплеска притормозили новостройки Уфы — за два месяца цены здесь почти не изменились, в Красноярске они выросли минимально (1,4%), а в Воронеже стоят на месте (0,4%).

Особняком стоит лишь Казань, где "ценник" в новостройках не меняется уже давно: за прошлый год рост, по данным Restate.ru, составил всего 4% — с 92 тыс. до 96 тыс. рублей за кв. м, а за последние два месяца "квадрат" подешевел на 3%.

Большинство публичных застройщиков отрапортовали о рекордных выручках за прошлый год.

В частности, в ГК "ПИК" общий объем поступлений денежных средств за год увеличился на 39%, до 516 млрд рублей. В ГК "Самолет" объем продаж недвижимости вырос на 112%, до 126,4 млрд рублей. В ГК "Эталон" продажи в денежном выражении прибавили 6%, у группы "ЛСР" — 1%.

При этом рост выручки происходит на фоне падения объемов продаж, указывают эксперты. Группа "ПИК" по итогам 2021 года увеличила объем реализации недвижимости в натуральном выражении всего лишь на 8%. В ГК "Эталон" общий объем проданной недвижимости сократился на 17,1%, а у группы "ЛСР" — на 24,5%.

"Продажи падают из-за сокращения спроса, и в этом году число покупателей на фоне подорожавшей ипотеки и высоких цен будет заметно ниже, чем в прошлом. Охлаждение рынка должно притормозить дальнейший рост цен. Но этот сценарий сработает лишь при условии отсутствия форс-мажоров. Например, геополитическая напряженность в начале года вызвала ослабление рубля и падение российских акций. Такие события резко усиливают интерес к рынку недвижимости — инвесторы могут еще активнее понести сюда свои капиталы. В этом случае рынок ответит дальнейшим ростом цен", — считает руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.