Почему одинаковые ипотечные кредиты в Европе стоят по-разному?

В условиях низких процентных ставок европейские банкиры пытаются "выжать" из клиентов лишний евро-другой разными способами. Если большинство методов, связанных с комиссиями, страховками и т.п., легко вычисляются даже минимально финансово грамотным человеком, то некоторые "маленькие хитрости" без глубокого погружения в теорию банковского дела заметить сложно.

Banks.eu рассказывает об одном из таких способов, который соединяет в себе многовековую историю банковского дела в Европе и использование невнимательности людей в отношении очень маленьких чисел.

Представьте, что вы рассматриваете предложения ипотечных кредитов от европейских банков. Видите два совершенно одинаковых варианта: одна и та же процентная ставки, один срок, одинаковая сумма кредита. А ежемесячные платежи при этом — разные. Пусть совсем немного — на пару-другую евро, но разные. К тому же, это "немного" за весь срок кредита превращается во вполне чувствительные сотни, а то и тысячи евро. Банк ошибся в подсчётах? Если да, то какой — тот, что собирается взять с вас меньше, или более жадный?

Как ни странно, ошибки нет. Просто банки по-разному понимают и учитывают в своих ипотечных формулах такие простые явления, как "год" и "месяц". Это мы с вами знаем, что "год" на длинных промежутках — это в среднем примерно 365,25 дня, а месяц — 30,44 дня. У банков всё иначе.

"Исторически сложилось"

В рекламе ипотечных кредитов обычно упоминается годовая процентная ставка, она же присутствует и в кредитных договорах. Однако, в реальности мы платим банку не раз в год, а каждый месяц (по крайней мере, в большинстве случаев). Как посчитать размер ежемесячного платежа, если учитывать, что в месяцах разное количество дней, да и в годах тоже — то 365 дней, то 366? Очевидный ответ — посчитать общее реальное количество дней в сроке ипотечного кредита (например, за 20 лет) и количество дней в конкретном месяце, после чего второе число разделить на первое, получив некий коэффициент, применяемый к размеру выплаты.

Если в современной России ипотечные кредиты — явление относительно новое, существующее всего-то лет двадцать, то в Западной Европе ипотеку в том или ином виде выдают веками. Ипотечные формулы довольно сложны и громоздки, а компьютеров и даже калькуляторов в те времена не было, поэтому банкиры упрощали себе работу, округляя количество дней: они условно считали, что год состоит из 12 месяцев по 30 дней, то есть, продолжается ровно 360 дней. Получается, например, что 20 лет — это 7200 "ипотечных" дней, на которые распределяется объём выплат процентов, а каждый месяц платится 30/7200 или 1/240 процентов, будь это февраль с 28 днями или август с 31 днём, високосный год или обычный. При этом заёмщик всё равно платил деньги в соответствии с календарём — в определённое число месяца.

Несмотря на появление достаточно мощной для таких расчётов электронной техники, привычный для банкиров режим существует до сих пор. Более того, в одних случаях используется совсем старый вариант 30/360 (почему-то называемый "немецким"), в других — реальное количество дней в месяце, но те же 360 дней в году (обычно коротко обозначается ACT/360, называется "французский метод"), в третьих — реальное количество дней в месяце и 365 дней в году (ACT/365, "английский метод"). ACT в данном случае — не какая-то хитрая аббревиатура, а всего лишь сокращение слова actual (он же actuell или actuel — в зависимости от языка), то есть "настоящий", "реальный", "актуальный". Теоретически, нет проблем считать платежи и по формуле ACT/ACT, то есть совершенно точно учитывать и количество дней в каждом месяце, и количество дней в каждом году, включая високосные, но банкиры до сих пор не любят это делать, и, чаще всего, используют один из трёх перечисленных выше вариантов.

Какой способ хуже?

С точки зрения плательщика ипотеки варианты 30/360, ACT/365 и ACT/ACT практически не отличаются. Минимальная разница возникает только из-за високосных лет, но она настолько микроскопична, что нет смысла её рассматривать даже в нашем очень тщательном исследовании. Зато вариант ACT/360 оказывается намного интереснее.

Дело в том, что при расчёте методом ACT/360 месячная процентная ставка вычисляется, исходя из 360 дней в году, но реального количества дней в месяце. Проще говоря, годовая ставка делится на 360 частей (по формуле сложного процента), но выплаты производятся в соответствии с реальным количеством дней в году, поделенном на 12. Фактически, при варианте ACT/360 нормальная, заявляемая банком в рекламе и в договоре ставка без каких-либо оснований увеличивается примерно на 1,5% (обратите внимание — не процентных пунктов, а процентов от размера ставки). Например, если номинальная ставка составляла 2% годовых ровно, то реальная получится примерно 2,03% годовых.

"Лишние" 1,5% от очень небольшой в Европе годовой ставки — казалось бы, совершенный пустяк. Но реальные потери денег от такого превышения зависят от трёх параметров: размера кредита, ставки и срока ипотеки. Например, если со временем ставки вырастут до более привычных 5% годовых, то при кредите в 200 тыс. евро на 25 лет переплата составит порядка 100 евро в год или 2,5 тыс. евро за весь срок кредита. Вряд ли эту сумму стоит считать совсем уж не заслуживающей внимания.

С точки зрения банка "лишние" деньги имеют ещё большее значение. Достаточно крупный банк, обслуживающий, например, сто-двести тысяч заёмщиков, может иметь несколько миллионов евро в год дополнительного дохода совершенно "на ровном месте", не прилагая абсолютно никаких усилий, только из-за того, что клиентам не придёт в голову проверять представления банкиров о том, сколько дней в году.

Ближе к реальности

Игры банкиров с продолжительностью года — лишь один из способов получить с клиентов больше денег, причём, пожалуй, не самый затратный для заёмщиков. Во-первых, сейчас ставки по кредитам в Европе действительно очень низки, поэтому "календарная" переплата совсем незначительна. Во-вторых, просчитать заранее, сколько денег уйдёт на такую переплату за весь срок кредита невозможно: мало кто берёт ипотеку с фиксированной ставкой на 25-30 лет. Чаще всего ставка фиксируется на несколько лет или вовсе "плавает" в зависимости от рыночной ситуации. Наконец, в-третьих, кредит может полностью или частично погашаться раньше срока, что также влияет на данную переплату.

Тем не менее, заданный во время переговоров вопрос о том, какой вид day count convention (или Zinsberechnungsmethode, если хотите) используется в данном банке, может показать вашу серьёзность и грамотность, что поможет сбросить десятую-другую процента годовых со ставки.

Артем ЕЙСКОВ