Эксперты ждут массового раскрытия эскроу-счетов. Что это значит для банков и застройщиков

Во втором полугодии 2022 года и в 2023-м ожидается массовое раскрытие эскроу-счетов, по оценке рейтингового агентства "АКРА". В среднесрочной перспективе такое решение позволит девелоперам "относительно комфортно" пройти период экономической турбулентности, пишет "Коммерсант".

Эскроу-счета — это специальные счета в банке для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. До исполнения обязательств продавец не может получить деньги, так как они заморожены. Схема эскроу-счетов стала обязательной для российских застройщиков с 1 июля 2019 года. По всем новым проектам долевого многоквартирного строительства деньги граждан привлекаются девелоперами не напрямую, а на эскроу-счета, доступ к которым застройщики получают лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Инициатива направлена на борьбу с обманутыми дольщиками.

В 2021 году с эскроу-счетов перечислили более 1,3 трлн рублей, по данным Банка России. Средства перечисляются на счета застройщиков и в счет погашения кредитов после сдачи объектов. При этом за весь прошлый год на счета эскроу поступило 1,9 трлн рублей (профицит в объеме 600 млрд рублей), но впоследствии показатель будет сокращаться, уверены эксперты.

Объем поступлений от раскрытия эскроу-счетов будет примерно равен объему поступлений на эскроу-счета, полагают аналитики. Объем раскрытия возрастет до около 2 трлн рублей с 2023 года, оценили специалисты.

На начало мая этого года в российских банках было открыто 733,6 тыс. эскроу-счетов, в общей сложности на них размещено 3,8 трлн рублей, подсчитали в Центробанке. С 2018 года объем перечисленных средств с "раскрытых" счетов составил почти 1,6 трлн рублей. На отчетную дату застройщики, работающие с эскроу, оформили в банках почти 5,3 тыс. кредитных договоров на 7,9 трлн рублей, однако выбрали всего 3,05 трлн рублей из кредитных лимитов, уточнили в ЦБ.

Вместе с тем рост рисков и неопределенности в I квартале 2022 года уже обусловил замедление, а где-то и остановку запуска новых проектов жилищного строительства, пояснили эксперты. Для банков это означает исчерпание этого источника фондирования новых проектов к моменту кульминации ввода нового жилья, который как раз и придется на вторую половину 2022 года и на 2023 год, добавили они.

Если "бесплатные" эскроу-счета будут исчерпаны, банкам придется использовать клиентские депозиты, стоимость которых на 4–6 процентных пунктов дороже, предупреждают аналитики. Все это приведет к еще большему замедлению проектного финансирования, что в итоге ухудшит кредитное качество этого ссудного портфеля, добавили специалисты.

Кроме того, создавшаяся ситуация отразится и на рынке ипотеки . При замедлении строительства перечень новых строящихся квартир и гибкое ценообразование на них резко сужается, в результате чего ипотечный бум перейдет в стадию полустагнации, пояснили эксперты. ЦБ также ожидает замедления темпов роста ипотечного кредитования в 2022 году до 10–15% против 26,7% в 2021-м.