Подозрительно дешево. ВС не поверил в сделку с беспричинно низкой ценой

Если недвижимость продается по слишком низкой цене и не зафиксированы особенности имущества, обуславливающие его дешевизну, это может означать, что продавец имеет противоправные цели, а покупатель о них осведомлен, поэтому суд может признать такую сделку недействительной. Об этом пишет РБК со ссылкой на разъяснения Верховного суда, опубликованные в базе "Электронное правосудие".

Компания-банкрот продала земельный участок площадью 1,5 тыс. кв. м за 222 тыс. рублей при его кадастровой стоимости 1,6 млн рублей и рыночной — более 2 млн. Конкурсный управляющий оспорил эту сделку, и арбитражный суд удовлетворил это заявление.

Но апелляционная и кассационная инстанции решение первой судебной инстанции не поддержали: по их мнению, для признания сделки недобросовестной нужны доказательства того, что покупатель знал о неплатежеспособности продавца и о потенциальном вреде сделки для кредиторов компании-должника.

Конкурсный управляющий пожаловался в Верховный суд, и он рассудил иначе.

"Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения", — отметили в ВС.

Согласно подходу Верховного суда, при сделках со стоимостью существенно ниже рыночной необходимо указывать особенности объекта, определяющие цену. В противном случае может оказаться, что покупатель либо осведомлен о намерении должника вывести имущество из-под взыскания и действует с ним заодно, либо понимает, что управленцы продают объект по заниженной цене "по причинам, не связанным с экономическими интересами" компании-должника.

В рассматриваемом кейсе покупатель не смог указать на характеристики, из-за которых приобретенный им участок объективно мог стоить так мало. ВС пришел к выводу, что действия покупателя нельзя считать добросовестными, и оставил в силе определение суда первой инстанции, который встал на сторону конкурсного управляющего.