ВС рассудил, как удовлетворять требования дольщика по инвестиционному жилью

В случае приобретения физическим лицом большого количества квартир в качестве инвестиции требования этого лица к застройщику при банкротстве последнего должны приравниваться к требованиям юридического лица, ведущего предпринимательскую деятельность, — это требования четвертой очереди, пришел к выводу Верховный суд РФ. Суть разбирательства и разъяснения высшей судебной инстанции приводит РАПСИ .

Дело связано с банкротством ООО "Стройинвест". В связи с неисполнением застройщиком своих обязательств его клиент Леонид Паначев, заключивший с компанией договор участия в долевом строительстве на 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв. м в многоквартирном доме в подмосковном Сергиевом Посаде, ходатайствовал о включении своих требований в реестр требований о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий требование не удовлетворил.

Арбитражный суд встал на сторону дольщика, включив в реестр его требование о передаче 15 квартир общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн рублей. Но апелляционная инстанция отменила это решение и отклонила требования заявителя; ее позицию поддержала кассация. Истец обратился в Верховный суд.

ВС согласился с выводами апелляционной и кассационной инстанций о том, что в случае приобретения гражданином целой партии квартир в инвестиционных целях — для перепродажи и получения прибыли — его требования к банкротящемуся застройщику не должны удовлетворяться в приоритетном порядке.

Но полный отказ в удовлетворении требований дольщика на том основании, что квартиры приобретались на этапе строительства как инвестиционные, высшая судебная инстанция сочла неправомерным. "Заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т. д.)", — отметил ВС.

Верховный суд не поддержал выводы судов предыдущих инстанций о злоупотреблении правом со стороны дольщика, но указал на целесообразность рассмотрения требований, как если бы они были предъявлены юрлицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Расчеты с такими кредиторами производятся в четвертую очередь.

Есть еще один нюанс. Сам факт покупки гражданином более чем одной квартиры, по мнению ВС, еще не указывает на инвестиционный характер сделки: несколько квартир могут одновременно приобретаться, например, для самого гражданина и членов его семьи или других близких лиц.

В такой ситуации суд должен вынести вопрос о целях заключения договора на обсуждение сторон. "Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы", — указывает Верховный суд.

В данном деле такая проверка не проводилась, но если бы в случае ее проведения было установлено, что требования истца или их часть носили инвестиционный характер, то они подлежали бы включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом квартир, которые причитались ему как покупателю в рамках договора долевого участия в строительстве, указывает РАПСИ со ссылкой на ВС.

Акты нижестоящих инстанций Верховный суд отменил. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.