Общая площадь открытых в России ТЦ стала минимальной за последние пять лет

Общая площадь новых торговых центров, открытых в России в 2022 году, стала минимальной за последние пять лет, рассказала журналистам Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP.

По ее данным, из планировавшихся на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей были построены 128 тыс. кв.м (58 тыс. кв.м в Москве и 70 тыс. кв.м в регионах).

Эксперт добавила, что в Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ районного формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) - как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК.

Планы по вводу новых торговых центров в Москве и регионах скорректированы.

Цветкова связала эту ситуацию в том числе с уходом ритейлеров из России. Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок. По состоянию на конец 2022 года доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 35% и 28%, соответственно.

Трансформации, происходящие с арендаторами ТЦ, могут привести к росту уровня свободных площадей в ТЦ Москвы до 10-15% в 2023 году в случае оптимистичного сценария, и до 15-20% в случае негативного развития событий.

В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов.

В целом, на 2023 год запланировано открытие 274 тыс. кв.м (по 137 тыс. кв.м в регионах и в Москве). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести к сдвигу сроков ввода объектов.

Что касается устаревших ТЦ, то, по мнению эксперта, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.

Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ.

"Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды в следующем году будут снижаться (до -10% в топовых ТЦ и до -15% в ключевых ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены", - говорят в CORE.XP.

При этом рынок офисной недвижимости России в 2022 году продемонстрировал устойчивость и хорошую активность на фоне неопределенности, сообщила Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.

"Выразилось это в сравнительно высоких показателях спроса, незначительном и плавном росте доли свободных площадей и стабильном уровне ставок аренды", - сказала она.

По ее словам, спрос оказался даже выше консервативных прогнозов начала года и ожидается на уровне чуть более 1 млн кв. м по итогам 2022 года.

Активность арендаторов в большей степени относится к оптимизации и переездам, нежели к расширению площадей и открытиям дополнительных офисов, добавила эксперт.

Ключевым трендом в структуре спроса для этого года является сильное преобладание сделок по готовым площадям. Дороговизна отделки и высвобождение площадей в существующих зданиях привели к тому, что 80% спроса пришлось на готовые офисы. Таким образом, спрос на аренду офисных площадей в 2022 году практически на 100% был реализован с помощью готовых помещений с отделкой.

Доля свободных площадей в 2022 году вернулась к росту и на конец года должна составить порядка 11% с учетом предложений как прямой аренды, так и субаренды. В целом за год объем доступных площадей прирастал плавно и вырастет к концу IV квартала всего на 3,4 п.п. относительно показателя конца 2021 года (7,6%).

Дальнейшую динамику прироста свободных площадей можно оценить исходя из планов уходящих компаний: те, кто будет уходить и освобождать площади уже приняли решение. "По нашим оценкам, доля свободных площадей, включая все варианты и прямую аренду, и субаренду, может составить максимум 12%, пик мы ожидаем к концу I кв. 2023 года и далее стабилизацию показателя", - уточнили в компании.

Ставки аренды на фоне плавного прироста доли свободных площадей оставались в целом на уровне предыдущего года и даже показали небольшой рост.

Объем строительства в 2022 года должен составить около 300 тыс. кв. м., что заметно меньше аналогичного показателя 2021 года. Основная причина такой динамики - перенос завершения стройки ряда объектов на более поздний период. Так уже в следующем году ожидается рост показателя до 400 тыс. кв. м, а пиковое значение в девелоперской активности рынок может увидеть в 2024 году, на который запланировано более 1 млн кв. м новых офисных площадей.