Дешевые квартиры от инвесторов: какие предлагают скидки и кому подойдет такое жилье

Инвесторы в недвижимость готовы перепродавать дешевле строящегося жилья от девелоперов десятки тысяч квартир, которые купили в 2021–2022 годах на волне ажиотажного спроса. Какой дисконт предлагают покупателям и какими методами застройщики пытаются конкурировать с инвесторами, рассказали опрошенные Forbes эксперты.

Инвестор зарабатывает на разнице в цене, растущей по мере повышения стадии строительной готовности жилья. По оценке экспертов, из примерно 100 тыс. проданных за 2021 год квартир в Москве около трети (до 33 тыс.) купили с инвестиционными целями.

Цены в 2020–2021 годах росли из-за ажиотажного спроса, позволяя инвесторам получать выгоду от перепродажи новостройки уже через несколько месяцев после покупки. Но в 2022-м рост цен превратился в стагнацию, спрос резко просел, на руках у инвесторов оказалось очень много недостроенных квартир.

По словам участников рынка, инвесторы, которым нужно реализовать свои квартиры прямо сейчас, готовы делать большие дисконты. Однако инвестиционное жилье, еще не введенное в эксплуатацию, продается по договору переуступки прав требований по ДДУ — такие сделки не подпадают под программы субсидированной ипотеки от девелоперов.

Поэтому главные кандидаты на покупку жилья у инвесторов — те, у кого на руках вся или почти вся стоимость квартиры, такие клиенты заинтересованы именно в скидках, а не в субсидированной ипотеке, объяснили эксперты.

"Квартиры по переуступкам на 15–30% доступней квартир от застройщика, так что если у покупателя есть наличные, то ему стоит рассмотреть рынок переуступок", — отметил гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев. По словам гендиректора собственного агентства недвижимости Георгия Патанина, дисконты от инвесторов, потерявших возможность обслуживать кредит, могут доходить до 20–30%".

Также инвестиционное жилье может быть интересно покупателям, которым нужна конкретная квартира в определенной локации или с определенной планировкой, а их уже нет у девелоперов, добавил директор по продажам компании "Этажи" Сергей Зайцев.

Если же купить квартиру у инвестора с дисконтом по обычной ипотеке, только при разнице в цене от 25% ежемесячный платеж будет таким же комфортным, как и при "околонулевой" программе от застройщика, согласно оценке ЦИАН. При этом на переуступку и дисконт можно претендовать по программе семейной ипотеки. "В ней можно совершать сделки переуступки без изменения ставки", — отметил член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

Из-за экономических сложностей многие инвесторы стали продавать квартиры в строящихся домах по переуступке с крупным дисконтом, констатировал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, это осложняет положение девелоперов.

Главным инструментом конкуренции с инвесторами остается субсидированная ипотека от застройщика, отмечают эксперты. Ставки по ней поднялись с околонулевых значений, но все еще не превышают 3%.

Кроме того, девелоперы пытаются затруднить инвесторам выход из проекта: прописывают в договоре пункт, что цессия (переуступка прав требования по ДДУ. — Прим. ред.) будет возможна только с разрешения застройщика, берут деньги за сопровождение переуступки или тянут с выдачей необходимых документов до самого момента получения инвестором права собственности, перечислили эксперты возможные варианты.

При этом спрос инвесторов на новостройки в 2022 году снизился, но не пропал, отмечают эксперты. "Некоторые продолжают инвестировать в новостройки просто потому, что не видят альтернатив, верят в рост рынка или просто заблуждаются. Они в плену иллюзий: видят скидку 20–30% и стремятся получить такую выгоду", — указал Цогоев. Речь идет о скидках до 30%, которые застройщики стали предлагать после октябрьского провала продаж.

Некоторые девелоперы устанавливают специальные условия для инвесторов, которые могут быть весьма лукавы, предупреждают эксперты. "Тактика застройщиков — создать ажиотаж на старте продаж и привлечь внимание к проекту. Сперва вывести в продажу не самые ликвидные варианты под видом самых дешевых квартир. А в итоге выясняется, что некоторые квартиры на старте продаж стоили дороже, чем в момент готового проекта", — разъяснил Патанин.

Некоторые собеседники Forbes полагают, что инвесторам нужно "выходить в деньги" прямо сейчас. "Не стоит откладывать продажу жилья, в дальнейшем конкуренция с девелоперами может усилиться", — рекомендует эксперт "Циан.Аналитики" Виктория Кирюхина.

Либо нужно быть готовыми очень долго "сидеть в бетоне" (то есть не выставлять квартиру на продажу), чтобы дождаться нового витка роста цен, говорят эксперты. "Выдернуть деньги из "бетона" можно, а дальше с этими деньгами что делать? Вложить-то сейчас почти не во что", — заключил гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков.