ЦБ охладит рынок ипотеки по низким ставкам

ЦБ РФ намерен усилить нагрузку на банки, которые выдают ипотечные займы под низкие проценты. Речь идет об ипотеке с околонулевой ставкой от застройщиков. С 1 июня к таким программам будут добавляться повышенные надбавки к коэффициентам риска, говорится в проекте указания регулятора.

Этот вид ипотечного кредита выделят в отдельный — в него попала ипотека на новостройки, приобретаемая по договору долевого участия, с момента ее выдачи и до года после ввода жилья в эксплуатацию. Именно такое условие часто применяется в партнерских программах застройщиков и банков, когда заемщик может рассчитывать на сверхнизкую ставку по ссуде до завершения строительства.

Конкретные значения надбавок в документе ЦБ пока не указаны. Впрочем, повышение не коснется тех кредитов, которые были выданы по госпрограммам, показатель долговой нагрузки (ПДН) не превышает 60%, а минимальный размер первоначального взноса составляет не менее 30%.

Изначально такие займы стали весьма популярны у покупателей. Летом они занимали уже больше половины ипотеки на рынке первичной недвижимости. Тем не менее, как выяснили в ЦБ, такие программы вводят покупателей в заблуждение, так как размер скидки по ставке достигается за счет увеличения стоимости самой квартиры на 20–30%. Кроме того, расширение выдачи "льготной ипотеки от застройщика" увеличивает риски сначала из-за образования пузыря на рынке за счет "технического" разгона цен на жилье, а затем и при схлопывании пузыря.

Одновременно с ужесточением регулирования ипотечного кредитования Банк России намерен скорректировать расчет показателя долговой нагрузки (ПДН), но в сторону смягчения. Регулятор также намерен исключить расчет среднемесячных платежей по длинным кредитам, исходя из универсального срока погашения, который сейчас определен в четыре года.

Помимо этого, ЦБ РФ планирует использовать в собственных моделях банков снижение горизонта наблюдения за кредитным качеством заемщика с 12 до шести месяцев, а при расчете ПДН до конца 2023 года — применять внутренние методики оценки дохода заемщика, без согласования с регулятором. Впрочем, это касается только займов до 50 тыс. рублей и автокредитов. Пока что кредитные организации могут включать в расчет ПДН заемщика величину его дохода, указанную им при заключении договора и проверенную банком на основе внутренних оценок. В остальных же случаях банки обязаны запрашивать документы из перечня Банка России.