"Новые схемы". ЦБ назвал самые рискованные виды ипотеки

Банк России считает так называемую льготную ипотеку от застройщика одной из наиболее рискованных практик на рынке. Пока регулятор борется с их распространением, появляются и новые схемы, которые несут риски и для банков, и для покупателей, рассказала в интервью "Национальному банковскому журналу" директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

За последний год у банков и застройщиков появилось много совместных программ, и к наиболее рискованным ЦБ относит те, в которых завышается стоимость жилья или отсутствует первоначальный взнос. Речь идет о "льготной ипотеке от застройщика", ипотеке без первоначального взноса и "ипотеке с кэшбэком", рассказала Данилова.

"Если заемщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту", — объяснила топ-менеджер регулятора.

Данилова напомнила, что с 1 декабря 2022 года ЦБ установил запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Теперь застройщики перестали рекламировать такие предложения. Регулятор ожидает, что и "ипотека с кэшбэком" "прекратит свое существование в ближайшее время".

Кроме того, отклонение ставки по "ипотеке от застройщика" от рыночного уровня немного сократилось. "Средняя ставка увеличилась с 3,5% в декабре до 4,8% в январе, но большая часть этого роста связана с вступившими в силу изменениями в госпрограмму льготной ипотеки, где ставка выросла с 7% до 8%. Мы ожидаем, что "ипотека от застройщика" станет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных", — отметила Данилова.

По ее словам, при этом "появляются и новые схемы". "Например, аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность дать некоторую скидку заемщику", — описала представитель ЦБ.

При такой схеме рискует банк, осуществляющий проектное финансирование, поскольку средства не поступают на счет эскроу. Но и покупатель несет риски, так как, в отличие от эскроу, средства на аккредитиве не застрахованы, предупредила Данилова.

"В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование", — добавила топ-менеджер ЦБ.

По словам Даниловой, надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, которые ЦБ повысит с 1 мая , "будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики". "Повышая требования к капиталу, мы, с одной стороны, дестимулируем такое кредитование, а с другой стороны, заставляем банки увеличивать запас капитала", — объяснила представитель регулятора.

Для снижения надбавок необходимо, во-первых, чтобы с рынка ушли "практики мисселинга жилья в ипотеку под видом маркетинговых акций", а во-вторых, "должны нормализоваться стандарты кредитования". Сейчас в ипотеке слишком велика доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой, а также кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%), отметила Данилова.