Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

"Всю свою личную недвижимость я выставил на продажу, — рассказывает владелец небольшой брокерской компании, которая работает на этом рынке. — Если продам — через год куплю вдвое дешевле". Своим сотрудникам он каждый день говорит, что все будет хорошо.

Примерно так же ведут себя другие участники рынка недвижимости. "Высока вероятность, что динамика курса доллара в 2016 году в общих чертах повторит прошлогоднюю: резкий рост в начале года, спад в весенние месяцы, стабилизация на минимальных отметках летом, а затем – вновь динамичный осенний рост, — приводится в пресс-релизе слова управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина. — Таким образом тратить долларовые сбережения на элитные новостройки наиболее выгодно либо сейчас, либо – осенью".

Нужно ли тратить долларовые сбережения? Что на самом деле происходит на московском рынке недвижимости и чего нужно ждать?

Квадратный метр подешевел в долларах почти на 30%

Если считать в сравнении с пиковым 2013 годом, цены упали вдвое. Такие данные приводит аналитический центр irn.ru. Речь идет о вторичном рынке Москвы; если считать в рублях, то снижение будет менее драматичным – на 14%.

В сегменте новостроек от января к январю цена практически не изменилась, однако в течение года демонстрировала резкие скачки. В январе 2015 года средняя цена московских новостроек, по данным "Метриум групп", составляла 147 000 рублей. К июлю она скакнула на 9% до 160 000 рублей за кв м.

За счет чего? В марте правительство приняло решение удерживать ипотечную ставку на уровне не выше 12%. Для этого в федеральном бюджете было зарезервировано 9 млрд руб, предназначенных банкам для возмещения разницы между фактической и требуемой ставками. Это подействовало: в апреле началось оживление рынка, радуется министр строительства России Михаил Мень. Однако после летнего падения цен на нефть и роста курса доллара стоимость метра снова упала и сейчас составляет 148 000.

Объем предложения – рекордный с докризисных времен

По данным "Метриум групп", количество выставленных на продажу квартир в недорогих новостройках за год выросло на 80%, их продается 14 000. В сегменте бизнес-класса рост составил 43% (12 000 квартир). Это значит, что застройщики выставили на рынок больше жилья, чем когда-либо с 2009 года, причем почти половина из них – дорогой бизнес-класс. Рынок затоварен.

А что спрос?

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум групп", покупатель больше не интересуется новостройками в Новой Москве, потому что может за те же деньги купить квартиру в пределах МКАД. По данным Литинецкой, за год спрос в Новой Москве упал на 38%, а в "старой" — вырос на 63%. По итогам трех кварталов количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Новой Москве составило 7 200, а в Москве – 6 700. Для сравнения, в 2014 году цифры были 11 700 и 4 100.

Скидки – 20%

По данным ГК "Миэль", к концу 2015 года уже 90% московских квартир продавались с заметной скидкой от заявленной цены – в среднем она составляла 7-9%. По словам председателя правления "Миэль" Ольги Вражновой, владельцы квартир из старого жилого фонда предоставляли скидки даже 15-20%.

Застройщики самостоятельно придумывали способы оживить потребительский спрос. "По закону только банк может выдавать ипотеку и вообще заниматься кредитованием, поэтому мы стали придумывать всякие программы, называли их ссудами и рассрочками в рамках разных акций, которые по факту являются аналогами ипотеки и с более низкой ставкой", — рассказывает представитель одной из крупнейших девелоперских компаний Подмосковья. Девелоперы дорогого жилья строят дешевое

Девелоперы, исторически занимавшиеся застройкой бизнес-класса и элитной недвижимостью, уже начинают искать проекты в сегменте эконом. "В 2016 году спрос будет формироваться вокруг объектов эконом-класса", — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость".

Еще в прошлом году Леонид Казинец, владелец компании "Баркли", заявлял, что изменит стратегию. "Баркли", известная клубными домами на Остоженке, будет строить жилье эконом-класса в Подмосковье. Казинец объявил о старте шести новых проектов общей площадью больше 600 000 кв м, и только один из них будет элитным, остальные – проекты эконом-класса за пределами МКАД.

Компания Capital Group, построившая в Москве несколько десятков жилых комплексов бизнес-класса, также заявила о запуске проекта массовой застройки почти 700 000 кв м жилья в Митино. "Мы понимаем, что сегодня наиболее перспективный сектор – это эконом-класс", — поясняет Forbes официальный представитель компании. Чего ждать от 2016 года

Опрошенные Forbes эксперты сходятся на том, что цены на недвижимость продолжат снижаться, но конкретные цифры называть отказываются, ссылаясь на экономическую и политическую неопределенность. "Прогнозировать что-либо сейчас сложно, потому что слишком много неизвестных факторов: от курса валюты до вопроса о продлении госпрограммы субсидирования ипотечной ставки", — говорит Анна Соколова, директор департамента "Метриум групп".

По ее словам, в случае, если программу не продлят, то спрос на новостройки просядет на 20-30%, а цены – на 10-15%. "Средняя цена предложения в рублях будет корректироваться за счет тех объектов, цена на которые сейчас пока еще завышена, — говорит Оксана Вражнова из ГК "Миэль". — В целом по итогам 2016 года мы можем ожидать небольшое снижение рублевых цен в пределах 5-10%".

ГК "ЛСР", один из крупнейших застройщиков жилья эконом-сегмента на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, в этом году выставит на продажу 900 000 кв жилья в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, из которых около 200 000 кв м – это жилье бизнес-класса. В компании ожидают рост продаж в 2016 году на 13% по сравнению с прошлым годом, то есть ЛСР рассчитывает продать 700 000 кв м. "Если даже госпрограмма не будет продлена, будут другие меры по поддержке рынка", — уверен коммерческий директор ГК "ЛСР" Юрий Ильин.

"Покупательную активность может подстегнуть отложенный спрос, который сформировался в период смутного времени 2015 года", — говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимость" Сергей Шлома. Однако рост конкуренции все равно вынудит застройщиков в Москве постепенно снижать цены.

По словам министра строительства России Михаила Меня, к вопросу о продлении госпрограммы правительство вернется в феврале-марте. Противник продления программы – Минфин. Несколько дней назад заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирования ипотечной ставки больше не будет, но возможны другие варианты поддержки рынка.

В сегменте бизнес-класса объем предложения уже сопоставим с массовым сегментом. "Бизнес-классу для выживания придется серьезно корректировать политику ценообразования", — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость". "Этот год будет непростым для рынка недвижимости", — резюмирует Оксана Вражнова из "Миэль".

Ирина ГРУЗИНОВА